¿Puedo reclamar los gastos de subrogación hipotecaria?

gastos de subrogación hipotecaria

A veces vemos que otros bancos ofrecen hipotecas con condiciones más beneficiosas que las nuestras, o simplemente querrías cambiar de banco porque no consideramos que nos traten lo suficientemente bien. ¿Qué pasa si quieres cambiar de banco pero tienes la hipoteca que estás usando actualmente? Para eso está la subrogación de la hipoteca, que es un procedimiento mediante el cual puedes cambiar las condiciones de tu hipoteca sin tener que cancelarla y formalizar una nueva. Los casos más frecuentes son la subrogación por cambio de entidad bancaria o la subrogación por cambio de titular de la hipoteca.

¿Cuáles son los costes de subrogación de una hipoteca?

Para realizar este trámite hay que abonar unos gastos que son los mismos que ya pagaste al formalizar la hipoteca: la tasa de registro de la propiedad, la nueva tasación de la vivienda, los gastos de notaría, gastos de gestión y también una comisión de subrogación.

La nueva Ley Hipotecaria de mayo de 2019 reconoció que los gastos de notario, agencia, tasación de la vivienda y Registro de la Propiedad debían ser pagados por el banco. Si los ha pagado, puede reclamar un reembolso.

En cuanto a la comisión de subrogación, se suele aplicar a la hora de cambiar de banco. Esta comisión no es gratuita. El máximo que se le puede cobrar lo establece la ley:

Hipotecas fijas: Si tu hipoteca es fija, en los primeros 5 años la comisión puede ser un máximo del 0,50%, para el resto de años sería del 0,25%

Hipotecas variables: Durante los tres primeros años te pueden cobrar un máximo del 0,25%, en los 2 años siguientes (hasta el año 5) un 0,15% y a partir de entonces no te pueden aplicar ninguna comisión.

¿Se pueden subrogar gratuitamente las hipotecas?

Como comentamos en este mismo post, los gastos de subrogación como notaría, tasación, registro de la propiedad deben ser a cargo del banco, salvo que negocie con usted y los pague a cambio de una mejora en las condiciones de su hipoteca, en En ese caso, tendrá que calcular cómo funciona mejor para usted a largo plazo.

En cuanto a la comisión, podrías negociar para no pagarla y en el caso de hacerlo, nunca podrá superar las escalas que explicamos anteriormente en este post.

¿Se pueden reclamar los gastos de subrogación de hipotecas?

Si ha pagado los gastos de notario, agencia y registro de la propiedad porque el banco no le dio otra opción, sí, puede reclamarlos. La nueva ley hipotecaria reconoce que es el banco y no el prestatario quien debe afrontar estos gastos. En cuanto a la comisión de gestación subrogada, es legal siempre que no supere los límites que te explicamos anteriormente, en caso de una comisión mayor, también podrías reclamar lo que hayas pagado más en este concepto.

La cláusula suelo es una cláusula incluida en muchas hipotecas que establece un interés mínimo a pagar en las cuotas mensuales, independientemente del interés que marque el mercado. Según sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) de 21 de diciembre de 2016, las entidades bancarias deben devolver las cantidades abonadas en exceso en razón de esta cláusula a partir de la fecha de formalización de la hipoteca.

Incluso si tu hipoteca ha sufrido alguna novación incluida una subrogación, puedes reclamar las cláusulas abusivas que contiene. Lo normal es que al subrogar la hipoteca cambiando de banco, mejoren algunas condiciones, pero no todas. Si usted tiene cláusula suelo en una hipoteca subrogada puedes reclamarlo.