Pago de alquiler durante la crisis del coronavirus

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La declaración de la estado de alarma aprobado por Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo por la crisis del Coronavirus, supone no solo la paralización de la actividad económica y la limitación del derecho a la libre circulación de los ciudadanos, sino que también afecta a aspectos tan cotidianos como el cumplimiento de las obligaciones contractuales en el caso de arrendamientos de residencia habitual o locales comerciales, suscitando dudas que no pueden resolverse mediante la aplicación de casos similares dada la ausencia de precedentes.

Abordamos esta cuestión con el objetivo de resolver algunas de las preguntas más frecuentes entre los ciudadanos como: ¿tengo que seguir pagando el alquiler de mi vivienda si mis ingresos se han visto mermados como consecuencia de una ERTE (Expediente de Reglamento de Empleo Temporal)? ¿Tengo que pagar el alquiler de mi local si he tenido que suspender la actividad empresarial que realizaba en él? ¿Qué pasa si mi contrato de alquiler de vivienda o local comercial comienza o finaliza dentro del plazo de alarma?

¿Tengo que seguir pagando el alquiler si se han reducido mis ingresos?

El cumplimiento de las obligaciones contractuales es un principio normativo que, sin embargo, admite excepción a la regla en casos de imprevisto o fuerza mayor. Dicha excepción debe ser analizada y adaptada a cada una de las situaciones específicas, ya que de ninguna manera podrá ser invocada u operar automáticamente. Así, y aunque en algunos medios se está traspasando la idea de que el precio de los contratos de arrendamiento, o el plazo de cumplimiento, se va a ver afectado por la situación, esto no es del todo cierto.

Es fundamental entender que el contrato es un pacto de voluntades entre dos o más partes del que se deriva el cumplimiento recíproco de obligaciones, siempre que se den los elementos esenciales para su existencia: el objeto del contrato; el consentimiento de las partes contratantes; la causa de la obligación que se establece. Así, la simple palabra dada puede contener los elementos contractuales para hacerla vinculante.

Existen multitud de formas contractuales, como decimos, desde la palabra dada, hasta las condiciones generales que desarrollan en detalle una miríada de consecuencias legales aplicables a los supuestos de incumplimiento de cualquiera de las partes. Pues bien, en alguna de estas condiciones, es posible contemplar qué ocurre con el contrato o alguna de sus obligaciones en casos de imprevisto o Fuerza mayor. Tendrá que ser en ese caso, a lo que establezca el contrato, teniendo en cuenta la consideración de fuerza mayor del estado de alarma en el que nos encontremos. Por lo tanto, si la pregunta fuera, ¿puede el cláusula contemplada para casos de fuerza mayor contenido en el contrato de arrendamiento de mi casa o local? La respuesta sería sí.

Pero, ¿qué pasa si nuestro contrato no tiene tal cláusula? En ese caso, tendremos que analizar las circunstancias concretas para adoptar la medida más adecuada. Si nuestros ingresos se han reducido significativamente como resultado de una regulación de empleo temporal; o se ha producido el cese de nuestra actividad, en caso de ser autónomos hasta el punto de afectar al pago del alquiler, debemos en todo caso, intentar pactar con el arrendador, bien una rebaja de precio, para que se devuelva progresivamente dentro del término que ambas partes acuerden; o una moratoria de pago, cuyas condiciones de devolución también deben ser pactadas en cuanto a cantidad y tiempo de devolución. En ningún caso la declaración del estado de alarma nos permitirá dejar de pagar el alquiler, salvo que una disposición legislativa lo contemple, en cuyo caso, tendría que estar dentro del contenido y alcance de la misma. Pero hasta ese momento, la respuesta a la pregunta, ¿puedo dejar de pagar el alquiler de mi vivienda o local comercial? Es negativo. Tienes que seguir pagando.

Por el cese de la actividad judicial no imprescindible, el arrendador no podrá reclamar las cantidades impagas mientras persista el estado de alarma, pero eso no significa que no pueda reclamarlas una vez finalizado. Por tanto, la mejor solución es entablar un diálogo con el acreedor y llegar a acuerdos, preferentemente por escrito, vía correo electrónico o mensajes móviles, para evitar dudas sobre los nuevos acuerdos y preconstituir pruebas si es necesario acreditarlas. en un proceso futuro.

¿Qué pasa si mi contrato finaliza dentro del estado de alarma?

Cuando te quedas plazos administrativos y procesales suspendidos, Los términos contractuales deben entenderse suspendidos si no pueden llevarse a cabo sin vulnerar los derechos de los interesados. Por ejemplo, si durante el estado de alarma finaliza el plazo de permanencia que habíamos acordado con nuestra empresa de telefonía móvil, no hay motivo por el cual el día pactado en el contrato no entre en vigor, ya que no afecta los derechos de las partes. . No obstante, si lo que finaliza es nuestro contrato de arrendamiento de vivienda y tenemos que realizar un traslado a otra dirección, estando prohibidas todas las actividades y viajes no imprescindibles, nos será imposible contratar los servicios de una empresa de mudanzas para realizar dicho traslado. , lo que nos imposibilita salir de casa en la fecha acordada. En este caso, tendremos que invocar la brocard latina, rebus sic stantibus, cuya traducción es: “así las cosas”, utilizado para restablecer el equilibrio entre beneficios contractuales cuando, por causas imprevisibles, resulta excesivamente gravoso o imposible para una de las partes cumplir con la obligación.

Entendemos que, en este caso, también se suspende la fecha de finalización del contrato hasta que se restablezca la normalidad, ampliando el plazo de finalización. Lo vemos mejor con otro ejemplo. Si mi contrato de arrendamiento terminó el 30 de marzo, significa que, desde el 14 de marzo, fecha a partir de la cual se decretó el estado de alarma, hasta la fecha en que se decrete la terminación de dicho estado, se suspende la terminación, quedando 16 días naturales. para poder realizar la transferencia desde el momento en que finaliza el estado de alarma. Y lo mismo ocurre con el arrendamiento de locales comerciales.

¿Qué pasa en ese caso con los ingresos? Tendremos que seguir pagando la parte del tiempo en que nos hayamos quedado en el uso de la casa o local, salvo pacto en contrario con el arrendador, pero éste tendrá la obligación de apoyarnos en el uso de la misma a pesar del final. fecha pactada en el contrato.

En los casos en que se inicie el arrendamiento y el inmueble arrendado no pueda ser efectivamente ocupado, se deberá computar la fecha de ocupación que efectivamente resulte de aplicar la misma regla: si hubieron 16 días antes del inicio del contrato, el 1 de abril, cuando el término sea suspendido, podremos computar 16 días a partir de la fecha en que se reanudan los plazos con finalización del estado de alarma, salvo que lleguemos a otro acuerdo con nuestro arrendador. Sin embargo, en este caso, entendemos que no se tiene que devengar ningún pago de alquiler ya que no se han iniciado las obligaciones recíprocas: si no hay provisión de la propiedad a favor del inquilino, no puede haber obligación de pagar el alquiler a favor de el arrendador .

¿Tengo que seguir pagando el alquiler de mi local comercial si he tenido que suspender la actividad?

En el caso de locales comerciales que hayan tenido que suspender su actividad y vean interrumpido el ingreso de recursos económicos con los que pagar el alquiler, en principio no se contempla la rebaja o cese de pago, salvo pacto con el arrendatario, habiendo estar dentro del paquete de medidas acordadas por el Gobierno para abordar económicamente tales circunstancias.

Como siempre, será necesario ceñirse al caso específico para encontrar la mejor solución. Por tanto, si su consulta no se encuentra entre los casos descritos, puede consultar con uno de los expertos de nosotros. Llamenos al Ahora mismo también queremos seguir haciéndolo fácil.